独立外拓与估值难解 债务重组中的华夏幸福物管业务

观点网据“华夏幸福创新业务”官微近日消息，2022年，华夏幸福物业实现全口径营收17.37亿元（不含幸福物业为华夏幸福合并报表范围内子公司提供服务所产生收入的营收为13.54亿元），毛利率24.05%。

2020年物业风口时，华夏幸福物业受到的市场关注度并不高，如今为推动债务重组，华夏幸福新设微信公众号，开始更积极披露旗下物管业务经营情况。

城市服务外拓

值得一提的是，或许是为了彰显独立性，本次披露的收入口径跟过往不太一样。若按华夏幸福2022年财报显示，该公司物业管理服务营收一直维持少量增长，2020年、2021年及2022年的数字分别为12.28亿元、12.74亿元及13.54亿元，而最后的数字刚好与上述幸福物业全口径营收不包含的数字一致。

据悉，旨在提升经营独立性，幸福物业将2022年定为市场化拓展元年，期内实施无收并购的纯市场化拓展机制，外拓签约63个项目，包括四川伙伴产业园、唯品会郑州机场南物流园、霸州休闲食品产品港等项目，签约额达到7.08亿元，同比增长220%。

于官微中，华夏幸福物业并未披露整体规模，仅选择发布城市服务扩展情况，2022年，其城市服务在管面积达到1.38亿平方米，合约面积9.71亿平方米。截至2022年底，幸福物业城市服务业务累计覆盖50个城市，社区物业接管户数达到42.5万户，累计服务园区企业1000余家。

作为近年来备受关注的新赛道，城市服务具有的特点包括单合同金额高、服务周期长、结算单位（政府）可信度高等，对于物业公司增加资金有一定的作用。

同时，城市服务是一个超万亿的市场，有利于物业公司快速提高业务规模、项目密度，而短期内有质量的规模增长仍是资本市场评价物业公司市值的关键要素。

华夏幸福物业表示，外拓项目中，城市服务、园区服务签约额占比较高，达到57%，与转型为城市服务商发展战略契合。

此外，2022年，幸福物业增值业务实现量的增长与质的提升，期内收入6899万元，毛利率达84%，同比提升6个百分点，毛利占比达14%。

据了解，华夏幸福物业增值业务产品体系较多，涵盖了从场地租赁、广告传媒、资产经营、美居装修、工程改造到线上商城、企业团购等多维度服务。

500亿估值与债务重组

2022年财报显示，为推动债务重组落地、保障债权人利益，华夏幸福立足自身业务情况主动谋划，依托《以股抵债方案》搭建“幸福精选”和“幸福优选”两大业务平台，以平台股权抵偿金融及经营债务，在实施金融债务以股抵债的同时，积极推进经营债务重组。

按照华夏幸福去年12月14日公布的方案，幸福物业100%股权、深圳伙伴60%股权及苏州火炬51%股权都将被打包进“幸福精选平台”，与代建业务“幸福优选平台”一起加入债务重组。

其中，幸福物业是承担物业服务业务的实体，服务内容包括城市服务、住宅服务和园区服务等；深圳伙伴与苏州火炬业务类似，都是做产业、科技园区招商运营。

价值方面，“幸福精选平台”预测估值500亿元，而“幸福优选平台”预测估值521.40亿元，华夏幸福计划按照八折或者七五折的价格，以上述两个平台49%的股权实施债务重组。

2022年，“幸福精选平台”中的幸福物业、深圳伙伴、苏州火炬三家公司合计实现营业收入为30.8亿元（含幸福物业为公司合并报表范围内子公司提供服务产生的营业收入），净利润2.1亿元。

可以看出，幸福物业营收17.37亿元占了“幸福精选平台”营收的一半以上，但过去幸福物业在华夏幸福体系内较弱的存在感，以及以往对母公司的高度依赖，均使得其价值被市场质疑。

横向对比同行，滨江服务、建发物业2022年营收分别是19.83亿元、22.9亿元，与幸福物业较为接近，两者截至5月8日的估值却仅有约57.49亿元、49.01亿元，距离500亿元相差近十倍。

由此来看，华夏幸福物业专注于提高独立性以及拓展城市服务，估值考量和推动债权人重组意愿应该是重要原因。

截至4月29日，华夏幸福以下属公司股权搭建的“幸福精选平台”股权抵偿金融债务金额（本息合计，下同）约为74.27亿元，相关债权人对应获得“幸福精选平台”股权比例约为19.55%；华夏幸福以下属公司股权搭建的“幸福精选平台”及“幸福优选平台”股权抵偿经营债务金额约为31.56亿元，相关债权人对应获得“幸福精选平台”股权比例约为1.58%，获得“幸福优选平台”股权比例约为6.47%。

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